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Consideraciones sobre el valor real de un inmueble

02 de Octubre del 2019 Noticias Fiscal

Consideraciones sobre el valor real de un inmueble

Partiendo del hecho de que las operaciones de compraventa de inmuebles, con la constitución de, entre otros, un derecho real de hipoteca, son hecho imponible de la modalidad TPO del ITP y AJD, debido a que se produce la transmisión patrimonial onerosa inter vivos de un bien que integra el patrimonio de personas físicas o jurídicas, surge la duda de qué valor se ha de tomar a efectos de calcular la base imponible del citado impuesto, teniendo en consideración que la ley se refiere al valor real del bien transmitido, y resultando deducibles únicamente las cargas que disminuyen dicho valor, pero no las deudas aunque estén garantizadas con prenda o hipoteca (LITP art.10).

El concepto de valor real es un concepto jurídicamente indeterminado, dado que la ley no establece concretamente qué ha de entenderse por tal, por lo que en la práctica surgen muchas discrepancias. Asimismo, y de conformidad con la doctrina administrativa existente al efecto, se ha concluido que el valor real en el caso de inmuebles no tiene que coincidir necesariamente con el valor fijado por las partes en la compraventa (entre otras, DGT CV 12-6-06; DGT CV 3-5-10). Por otra parte, el TS lo ha definido como la estimación económica o precio verdadero, no ilusorio, meramente aparente ni imaginario de una cosa, que vendrá determinado por su oferta al público en un mercado libre, asimilando por tanto el valor real al valor de mercado (TS 9-4-12, EDJ 60113; 10-4-14, EDJ 65193).

Con base en lo anterior, y a los efectos de reflejar un valor correcto en la declaración-liquidación del ITP y AJD con el objeto de evitar una comprobación de la Administración que implique un incremento de la base imponible, la DGT se decanta por el valor de mercado.

En cuanto a la comprobación de valores, la legislación estatal prevé la determinación del valor real atendiendo a los criterios publicados por la Administración tributaria, entre los que se encuentra la estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal (LGT art.57.1.b). En este caso, la Administración no puede proceder a comprobar al valor de los bienes (RGGI art.157 y 158).

En concreto, en relación con este método, algunas CCAA, en uso de sus competencias, aprueban los coeficientes aplicables al valor catastral para estimar el valor real de determinados bienes inmuebles urbanos a efectos de la liquidación de los hechos imponibles del ITP y AJD e ISD, así como las reglas de su aplicación y metodología seguida para su obtención (en este caso, Andalucía ha aprobado la Orden Andalucía 18-7-2016).

Por tanto, si el contribuyente consigna en su declaración como valor declarado la valoración resultante por la aplicación de dichos valores publicados, estos resultan vinculantes para la Administración tributaria.